JAKARTA – PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) mengandalkan segmen pendapatan berkelanjutan (recurring income) untuk menopang pendapatan di paruh kedua tahun ini. Prapenjualan (marketing sales) produk properti diprediksi melambat karena pemerintah tidak memperpanjang subsidi pajak pertambahan nilai (PPN).
Tim analis RHB Sekuritas mempertahankan rekomendasi beli dengan target harga baru Rp 600, mengingat tangguhnya kinerja recurring income Pakuwon Jati. Target ini naik 22% dibanding rekomendasi di awal tahun sebesar Rp 550. “Kami menyempurnakan perkiraan kami dan menyesuaikan pendapatan 2022-2024 sebesar 5-10%, mencerminkan kemungkinan penjualan pemasaran yang lebih lambat karena tidak adanya perpanjangan subsidi pajak pertambahan nilai (PPN),” ungkap analis RHB Sekuritas dalam publikasi riset terbarunya. Pakuwon Jati memiliki ketergantungan yang tinggi terhadap produk bersubsidi PPN, dibandingkan dengan produk sejenis. Konon, bisnisnya yang memberikan pendapatan berkelanjutan (recurring income) harus menahan turunnya pendapatan, jika pengembangan properti melemah. “Target baru kami juga merefleksikan penyesuaian terhadap rasio modal dan utang (WACC) perseroan serta prospek recurring income jangka panjang,” jelas analis. Saat ini, PWON mampu mempertahankan tingkat hunian penyewaan yang tinggi. Rata-rata tingkat hunian mal PWON secara umum dipertahankan pada 80- 90%. Namun demikian, tingkat hunian mal Hartono yang baru diakuisisi di Jawa Tengah berada di bawah 90%, karena mal tersebut sedang menjalani pekerjaan perbaikan pascapembelian pada November 2020. “Pendapatan sewa di kuartal I-2022 telah naik 17% secara tahunan, tetapi turun 32% secara kuartalan, karena dengan kombinasi faktor musiman di kuartal I-2022 dan lonjakan kasus Covid-19 varian Omicron di bulan Februari,” papar analis. Perseroan juga diuntungkan dengan tarif sewa mal yang kembali normal. PWON tidak lagi memberikan diskon kepada penyewa mal ritel, kecuali untuk gym dan beberapa department store yang masih menikmati tarif 20% karena lalu lintas (traffic) pengunjung yang lambat. Bahkan, ungkap analis, kinerja Mall Kota Kasablanka telah mencapai level sebelum pandemi. “Kami memperkirakan, pendapatan sewa ritel akan meningkat secara signifikan di paruh kedua 2022, terutama di kuartal keempat, ketika pertumbuhan ekonomi Indonesia semakin meningkat,” urai tim riset. Sementara itu, prapenjualan produk properti PWON yang disubsidi PPN cukup tinggi. Pada kuartal I-2022 penjualan PWON mencapai Rp 380 miliar (sekitar 21% dari target prapenjualan sepanjang 2022), sebagian besar didominasi oleh penjualan rumah tapak. Penjualan bersubsidi PPN menyumbang 55% dari penjualan pemasaran pada periode ini, namun perhatikan bahwa subsidi ini tidak akan diperpanjang hingga 2023. Menurut RHB Sekuritas, dari perusahaan properti yang mereka riset, PWON memiliki porsi penjualan pemasaran bersubsidi PPN tertinggi. Untuk pengembangan baru, proyek kondominium Bekasi sedang dalam proses memasuki pasar (dijadwalkan kuartal III-2022). “Ini adalah bagian dari proyek pengembangan mixed use dan mencakup area sewa bersih ritel seluas 43.000 meter persegi, dan dijadwalkan selesai pada 2025,” tegas analis. Tim riset RHB Sekuritas melanjutkan, karena PWON berada dalam posisi kas bersih, perseroan memiliki fleksibilitas untuk tumbuh secara anorganik. Perusahaan juga menegaskan sedang mencari lahan potensial untuk dibeli untuk segmen pendapatan berkelanjutan atau proyek residensial, baik di dalam maupun di luar Jawa. “Kami memasukkan premi ESG 2% ke dalam target harga baru, menggunakan metodologi internal kami. Risiko penurunan utama untuk rekomendasi ini adalah kenaikan suku bunga, pelemahan nilai tukar rupiah, dan pembatasan sosial jika infeksi Covid-19 melonjak lagi,” tegas analis.
Analis riset Samuel Sekuritas Olivia Laura Anggita menilai, mayoritas pembelian Pakuwon sebanyak 72% dilakukan secara KPR, sekitar 25% pembelian dilakukan secara tunai, dan sisanya dengan cara in-house. “Sebanyak 87% perolehan marketing sales Pakuwon pada akhir 2021, memanfaatkan program insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP),” ujar Olivia. Dia menjelaskan, hingga saat ini Pakuwon lebih memprioritaskan penjualan persediaan yang sudah ada (total mencapai Rp 1,9 triliun) daripada launching produk baru. Sepanjang tahun lalu, insentif PPN DTP telah menjadi daya dorong di sektor properti. “Kami mempertahankan rekomendasi Buy untuk saham PWON dengan target harga Rp 630, diskon 45% terhadap NAV, sekitar 1,8 kali dari Price Book Value (PBV), untuk estimasi 2022,” ungkap dia. Menurut Olivia, dengan marketing sales mencapai 72% dari target perseroan pada tahun ini Rp 1,4 triliun, Pakuwon kian optimistis membukukan kinerja cemerlang seiring membaiknya volume traffic mal dan rencana penjualan persediaan hingga akhir 2021. “Kami memperkirakan bahwa recurring income Pakuwon Jati semakin kuat seiring dengan kembali pulihnya traffic mal Pakuwon Jati yang terletak di Jakarta dan Surabaya (saat ini mencapai di kisaran 90%) setelah pemerintah memutuskan melonggarkan pembatasan sosial. Recurring income berkontribusi sebesar 44,2% dari pendapatan perseroan,” kata dia. Seiring dengan kembalinya pulihnya volume traffic mal, Pakuwon Jati berencana mengurangi diskon sewa malnya menjadi 30-35%, yang tentunya akan berdampak positif bagi pendapatan perseroan. Terkait produk residensial, Pakuwon tidak meluncurkan produk baru tahun ini, namun perseroan berencana menjual sisa persediaannya dengan total mencapai Rp 1,9 triliun. Beberapa di antaranya adalah produk high rises, 2nd Tower Bekasi, 2nd Tower Pakuwon City dan satu tower di Pakuwon Mall Superblock. Namun, risiko terbaliknya, tidak diperpanjangnya insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP), serta kembali meningkatnya angka kasus Covid-19, yang berpotensi mempengaruhi penjualan. Samuel Sekuritas menurunkan proyeksi laba bersih sebesar 35,7% untuk full year 2022. Pakuwon Jati memberikan guidance adanya penurunan tarif sewa kantor hingga 20% pada 2022 karena tingkat occupancy rate yang lebih rendah serta perubahan perilaku yang mendukung kerja mobile. “Hal tersebut berpengaruh pada pendapatan recurring income, sehingga kami menurunkan proyeksi pendapatan 11,4%,” ungkap Olivia. Untuk 2022, Samuel Sekuritas proyeksikan laba bersih Pakuwon Jati dapat mencapai Rp 1,38 triliun, turun 35,7% dari proyeksi analis sebelumnya. Rekomendasi masih buy dengan target harga Rp 630. “Outlook kami untuk Pakuwon Jati cukup positif, seiring dengan prospek segmen properti komersial, terutama mal yang kami yakini akan cerah pada 2022 seiring dengan pemulihan ekonomi,” ujar dia.
Sumber: Investor Daily (29 Juni 2022)
| Saham | 07-10-2021 | 08-10-2021 | (+/-) |
|---|---|---|---|
| ASII | 5,700.00 | 5,900.00 | 3.389% |
| BBCA | 35,800.00 | 36,450.00 | 1.783% |
| UNVR | 4,830.00 | 4,760.00 | -1.47% |
